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本文以此次达尔威公司涉及传销为切入点，从我国对传销的法律规定、微商合法经营行为与传销违法行为的边界认定、合规路径三方面分析，以期防范微商等新型电商企业法律风险，为网络正常经营环境保驾护航！
2005年国务院颁布《禁止传销条例》，第二条将“传销”定义为：“是指组织者或者经营者发展人员，通过对被发展人员以其直接或者间接发展的人员数量或者销售业绩为依据计算和给付报酬，或者要求被发展人员以交纳一定费用为条件取得加入资格等方式牟取非法利益，扰乱经济秩序，影响社会稳定的行为。”
2.传销具体行为——“拉人头”、“收取入门费”、“团队计酬”
《禁止传销条例》第七条采取列举的方式，将“拉人头”、“收取入门费”和“团队计酬”三种行为明确定义为传销行为而予以坚决禁绝。具体规定如下：
(一)组织者或者经营者通过发展人员，要求被发展人员发展其他人员加入，对发展的人员以其直接或者间接滚动发展的人员数量为依据计算和给付报酬(包括物质奖励和其他经济利益，下同)，牟取非法利益的；
(二)组织者或者经营者通过发展人员，要求被发展人员交纳费用或者以认购商品等方式变相交纳费用，取得加入或者发展其他人员加入的资格，牟取非法利益的；
(三)组织者或者经营者通过发展人员，要求被发展人员发展其他人员加入，形成上下线关系，并以下线的销售业绩为依据计算和给付上线报酬，牟取非法利益的。”
2009年《刑法修正案（七）》规定了组织、领导传销活动罪（以下简称为“传销罪”），“组织、领导以推销商品、提供服务等经营活动为名，要求参加者以缴纳费用或者购买商品、服务等方式获得加入资格，并按照一定顺序组成层级，直接或者间接以发展人员的数量作为计酬或者返利依据，引诱、胁迫参加者继续发展他人参加，骗取财物，扰乱经济社会秩序的传销活动的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；情节严重的，处五年以上有期徒刑，并处罚金。”
2013年最高院、最高检、公安部联合发布《关于办理组织领导传销活动刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》），明确了关于传销组织层级及人数的认定，即“组织内部参与传销活动人员在三十人以上”、“层级三级以上”的多人数、多层级概念。
严格来说，正规的微商从业者作为电子商务经营主体，应当适用《电子商务法》予以规范。2018年，曾依托淘宝杭州电商圈崛起、踩中微信生态圈而风生水起的“云集微店”及零食电商平台“环球捕手”，先后因涉嫌传销被腾讯官方宣布永久封杀。这些电商打着“大众创业、万众创新”、“玩手机赚钱”等激励口号，运营内容却是建立在一套多层分销系统的基础上并大肆推广的新型传销模式，属于违法经营行为。国家近年来不断规范电商领域，同时对传销活动严厉打击，这也是近几年微商“暴雷”的关键原因。作为微商行业巨头的达尔威公司涉嫌传销被查，也不免让人重新审视并进一步反思微商经营行为的合法性。
随着智能手机的普及与“互联网+”的快速发展，微信及朋友圈成为人们沟通联络的常用方式。我国微信用户之高，使得每个人的圈子效应发挥到极致——微商在自己朋友圈发表一个动态，吸引每一个微信好友观看或者转发，其传播范围广、效益快，使聚群效应和群体传播速度达到最大化。
2.操作便捷、推广成本低。在微信上，无论是朋友圈还是公众平台，推送消息都非常便捷，从推送至个人，到具体经营操作及后续联络等各个环节通常都可以在智能手机上顺畅进行；推广成本也很低，只要人手一部手机和身份证基本上一键操作，对推广者而言仅需付出信息成本，极大降低了宣传成本和联络成本。
3.监管松散、规范体系尚不完备。微信是个自由开放的平台，尚未实行实名制，用户可以随时更改昵称或者注册多个账号，而由于其操作便捷、灵活等特点，作为我国用户数量最大的社交软件，无法区分个人用户和背后的企业主体，也就是说微信上的经营行为很难以传统的法人经营行为予以规范。加之，我国网络监管体系尚在建设健全中，对此缺少专门的规制手段，也造成了其监管松散的特点。
（二）微商合法经营行为与传销违法行为的边界认定
识别微商合法经营与传销，需从以下几点评析。
1.传销往往是需要区分代理层级等发展他人作为下线的经营模式
由于微商经营行为具有上述特点，朋友圈微商容易出现传销的倾向，多数微商经营者在经营过程中，不自觉地向亲朋好友传递“销售理念”，试图发展这些人成为团队一员。换言之，有的微商团队有特定的经营模式，需要区分不同层级和代理，因为层级不同，返利比例也不同，而有的代理为了提高返利，就开始不断发展他人进入团队以提升自己的层级。此外，微商推广的封闭性也导致微商需要通过多层级经营模式来扩充客源和提升营利，但是在多层级的经营模式基础上，不断发展他人，并对发展人员以其直接或间接滚动发展的人员数量为依据给予报酬，牟取非法利益，则存在传销的法律风险。
2.传销通常包含囤货、自掏腰包成为代理等行为
以此次达尔威公司涉嫌传销为例，达尔威虽然有“零加盟费”的宣传标语，看似不符合传销中缴纳入门费的要件标准，但事实上，很多代理商为了维持销售资格和提成比例，出现自己消费、囤货的行为，即自掏腰包成为代理，无疑是另一种形式的入门费。
3.传销的主要收益来源之一是根据他人拿货获得代理返点
微商的盈利模式、微商经营者的薪资来源是否正规，是否为非法牟利，是评判合法营销和传销的关键。若成员销售业绩主要靠让“下线”囤货、裂变，以及自己垫钱囤货完成，薪资来源也是根据裂变程度返点，则就有传销嫌疑。而《意见》中也明确了“团队计酬”式传销活动的定义：传销活动的组织者或者领导者通过发展人员，要求传销活动的被发展人员发展其他人员加入，形成上下线关系，并以下线的销售业绩为依据计算和给付上线报酬，牟取非法利益的，是“团队计酬”式传销活动。
据相关新闻报道，此次涉传销案的达尔威代理商讲述公司内部销售人员发展模式，购买2500元产品后拉人头才有提成，为赚钱需要不断发展“下线”；花30万元可成为“董事长”，组建自己的团队及家族，赚“子子孙孙”的钱……这种销售方式，其实就是区分代理层级、发展下线、砸团囤货（入门费）、拿返点赚下线的钱（计酬方式）。因此，达尔威的经营行为基本符合《禁止传销条例》所禁止的三种传销行为，这也是此次被查处的关键。
（三）经营性传销与欺诈性传销的区分
针对本次达尔威涉嫌传销的事件，相关调查组人员接受采访表明：“从目前的调查来判断，这个传销组织属于一种经营性传销行为，经营性的传销目前来看还不足以构成诈骗性的传销。随着案件的进一步调查，如果他具备了诈骗性传销的行为，我们会依法向公安机关移送。”其中，经营性传销和欺诈性传销如何区分，则是需要进一步讨论的。
国务院颁布《禁止传销条例》中对传销的定义中，并没有“骗取财物”的字眼，而《意见》中对传销组织层级及人数的认定，明确规定：“以推销商品、提供服务等经营活动为名，要求参加者以缴纳费用或者购买商品、服务等方式获得加入资格，并按照一定顺序组成层级，直接或者间接以发展人员的数量作为计酬或者返利依据，引诱、胁迫参加者继续发展他人参加，骗取财物，扰乱经济社会秩序的传销组织，其组织内部参与传销活动人员在三十人以上且层级在三级以上的，应当对组织者、领导者追究刑事责任。”比较于两个文件对传销的定义，欺诈性传销除了行政违法意义上的具有的“拉人头”、“缴纳会费”、“计酬方式”三个特点外，在行为方式上，还要求传销组织具有引诱、胁迫参加者继续发展他人参加，骗取财物的特点；结果上，达到扰乱经济社会秩序的严重程度，组织内部参与传销活动人员在三十人以上且层级在三级以上的。
而具体对“骗取财物”的认定，《意见》也明确规定，传销活动的组织者、领导者采取编造、歪曲国家政策，虚构、夸大经营、投资、服务项目及盈利前景，掩饰计酬、返利真实来源或者其他欺诈手段，实施刑法第二百二十四条之一规定的行为，从参与传销活动人员缴纳的费用或者购买商品、服务的费用中非法获利的，应当认定为骗取财物。而参与传销活动人员是否认为被骗，不影响骗取财物的认定。以销售商品为目的、以销售业绩为计酬依据的单纯的“团队计酬”式传销活动，不作为犯罪处理。形式上采取“团队计酬”方式，但实质上属于“以发展人员的数量作为计酬或者返利依据”的传销活动，应当依照刑法第二百二十四条之一的规定，以组织、领导传销活动罪定罪处罚。
而经营性传销和欺诈性传销的区分，也是本次事件走向的关键，正如上述调查人员表明，随着案件的进一步调查，如果具备了诈骗性传销的行为，会依法向公安机关移送。《刑法》第二百二十四条之一规定了组织、领导传销活动罪，其保护的客体既包括公民的财产所有权，又包括市场经济秩序和社会管理秩序。若查明张庭开设的公司存在“引诱、胁迫参加者继续发展他人”、“骗取财物”的行为，触犯《刑法》第二百二十四条之一的规定且情节严重，则组织领导者将面临法定最高刑为十五年有期徒刑的刑罚。
大众的疑问还在于，数年前从美国引进的“安利”（保健品牌）、“玫琳凯”（美妆品牌）等也曾在我国多地开展线下推广，为什么这类经营者没有涉嫌“传销”？这就需要区分何为直销、何为传销。
2005年国务院同时颁布《直销管理条例》和《禁止传销条例》。其中，《直销管理条例》将单层级直销行为规定为直销，在从严监管下允许其有序发展。也就是说，在固定零售店外的地方(如个人住所、工作地点或其他)，由独立营销人员以面对面讲解和示范，将产品和服务直接推销给消费者的行为是合法的。而传销和直销的区分,最根本的判断标准还是在于“拉人头”、“入会费”、“计酬方式”这三个要素。同时，若涉嫌欺诈性传销，还需要看是否存在“欺诈、引诱”等方式以及“情节严重”的危害后果。因此，在2018年后，“安利”、“玫琳凯”等大量经营主体取得了商务部颁发的“营业执照”，依法采取“直销”模式，故即便前期存在线下推广的活动，在合法性上与“传销”有本质区别。
1.认真学习相关法规，定期进行整改自查
微商经营者要严格按照《电子商务法》、《广告法》、《消费者权益保护法》、微信运营秩序等相关规范，约束自身经营行为，依法纳税，不发表不当言论，不滥用市场支配地位，排除、限制竞争，严把质量关、安全关，保障消费者合法权益。经营者要定期自查、整改，保持规范的敏感度，保护网络电商运营环境良好运行。
2.改变推广方式，多平台多维度推广
微商经营者要多平台、多维度推广，走社会化营销之路，切忌囤货、自买自卖、利用熟人关系拉人头、发展下线等方式。在互联网大背景下，经营者要充分挖掘网络优势，可通过开微店、入驻平台或者直播带货、促销合作等回归真正意义的“卖家身份”，而非“自囤自卖”，只有回归经营者经营、买卖身份的本质，才能更好的合规经营。
《电子商务法》第十条规定，电子商务经营者应当依法办理市场主体登记。但是，个人销售自产农副产品、家庭手工业产品，个人利用自己的技能从事依法无须取得许可的便民劳务活动和零星小额交易活动，以及依照法律、行政法规不需要进行登记的除外。根据上述所示，正规微商严格来讲属于电子商务经营主体，应当适用《电子商务法》予以规制。从目前的微商交易实践经验看，在微信中直接购买微商经营者产品金额（几十元、几百元）几乎都可归纳为小额交易类型中，从这一层面理解似乎符合无须取得许可的便民劳务活动和零星小额交易活动，但因为对微商经营者是否需要登记并未有相关法规予以明确规制，从严格规范经营准入行为的角度，在进入市场之初，经营者要主动向平台及相关工商行政部门核实是否需要履行登记的义务，主动向监管部门或者相关网站查询相关经营政策，防患于未然。
4.摆正心态，正确认识经营方法及理念
微商在前几年发展迅速的原因在于对人员宣传多挣钱、暴富等的洗脑，从而吸引一大批人加入微商队伍；同时还存在本没有卖出去商品，却为了所谓的“返点”等自掏腰包囤货，导致根本没有挣钱反倒贴钱的情况。因此，经营人员要摆正心态，树立正确的金钱观及经营理念，以勤劳、合法、更加符合客观规律的方法诚信经营。
1.搭建合规体系，优化经营方案。企业要采取足够措施，搭建合规体系，优化经营方案、人员准入、计酬方式等因素，坚决遏制以“拉人头”、“入会费”、等传销式色彩，从顶层架构上做好风险防控。
2.履行企业责任，加强员工培训。企业要履行好企业及社会责任，对于高频风险点要引起重视，并进行重点讲解，尤其是加强对微商从业人员税收缴纳、广告宣传、网络秩序、反传销、产品质量等方面的法治教育，使其认识到从事微商业务的法律责任，并做好培训记录，注重检验培训效果。
3.加强企业内外双重管控与审查。在许多涉及传销的案件中，这些含有层级信息的电子数据、或者含有分级分销模式的招商宣传资料等都会成为关键的定罪证据。因此，在设计了涉及分销不同级别的激励模式之后，必要时应当咨询当地市场监督管理部门确定其合法性，或者经由专业的刑事律师进行鉴别。尽管传销是现阶段社交电商平台面对的高发罪名，但也不能忽视作为企业面临的其他刑事风险，比如非法经营罪、非法吸收公众存款罪、侵犯知识产权相关犯罪、税务犯罪、腐败犯罪等等。另外，跨境电商还可能面临着走私普通货物罪或者触犯境外刑事法律的风险。因此，为了有效防范，企业要加强内部管控，注重整体合规管理体系建设，同时根据企业业务类型和特点针对性地进行专项合规。
电商平台要尽到合理注意义务：首先是对于申请进入平台销售商品或者提供服务的经营者的背景做一尽职调查，可通过对方提供无犯罪记录证明、奖惩承诺等完成初步准入调查；另外，通过大数据查杀方式，重点对微商可能涉及的高频风险：传销、偷税漏税、是否存在欺诈、不正当竞争等违法违规行为予以筛查规制，形成全天候、全季度、全年度查杀模式，保证监管的全面性和有效性；在这，平台要对上述经营者身份、地址、联系方式等信息进行核验、登记，建立登记档案，并定期更新，做到全面完善监管。
2.搭建平台合规体系，履行信息公示义务
平台合规体系的搭建和公示，是电商企业合规文化的重要部分，而在合规体系，非常关键的一部分就是是平台服务协议和交易规则的制定和运行，其不仅是平台自身规范运行的证明，也是规制经营者及用户的制度依据。根据《电子商务法》，电商平台应当制定平台服务协议和交易规则，并且应当在其首页显著位置持续公示平，保证经营者和消费者能够便利、完整地阅览和下载。如果修改平台服务协议和交易规则，还应当在其首页显著位置公开征求意见，采取合理措施确保有关各方能够及时充分表达意见。除此外，合规体系还应包括人事、财务、市场等各方面、各个环节，电商平台都应细化每个模块，履行信息公示义务，使经营者充分知悉。
3.严格规范留痕，做好信息记录和保存义务
按照《电子商务法》第三十一条规定，对平台交易信息应予以记录、保存，并且保存时间不少于三年。其保存的信息对象为“平台上发布的商品和服务信息、交易信息”，由此可知，平台要严格规范留痕，至少近期三年的记录要予以记录和保存，并应确保信息的完整性、保密性、可用性，这不仅是对消费者消费安全的保障，也是平台合法经营的体现。
1.明确法律规则，持续完善立法。通过各种指南、解读、示范性案例等明确、细化规则，提高法律规则的透明度，同时，适时修订相关法律法规，持续完善配套立法，鼓励电商等合规经营，防患于未然。
2.加强市场监管。早在2017年1月12日，国务院关于印发《“十三五”市场监管规划》的通知（二））明确表明：要加强重点领域市场监管，打击传销、规范直销。强化各级政府责任，加强部门执法联动，通过实施平安建设考核评价、全国文明城市测评等，开展重点区域专项整治，加大打击传销力度。加强对网络传销的查处，遏制网络传销蔓延势头。加强对新形势下假借“微商”、“电商”、“消费投资”等名义开展新型传销的研判，加强风险预警提示和防范，强化案例宣传教育，提高公众识别和防范传销的能力。加强直销企业监管，促进企业规范经营，依法查处直销违法违规行为。
3.建立信息共享机制，动态管理。网络也是公众场所，建立起经营平台和政府公共交通管理之间的线上沟通渠道，为政府网络管控部门加强微商等电商行业监管提供正当根据。
5.加强新消费领域维权。规范电商、微商等新消费领域，强化电商平台、社交平台、搜索引擎等法律责任，打击利用互联网制假售假、虚假宣传等侵害消费者权益的行为，净化网络商品市场，落实网络、电视、电话、邮购等方式销售商品的七日无理由退货制度。强化电信运营商、虚拟运营商的法律责任与社会责任，严惩不良企业利用频道、号码资源进行欺诈的行为。加强对消费者个人信息的保护，加大对违法出售、提供、获取消费者个人信息的处罚力度。
正如人民日报评论所说，法治社会，容不下违法钻营的“秘密”，法律之伞，只保护守法本分的经营。无论是个人或者企业，切勿急功近利，抱侥幸心理，要树立正确的经营理念和金钱观，尊重市场规律，尊重公序良俗，合法合规经营，只有一步一个脚印，无论是个人还是企业，都会实现自身价值的最大化，维护我国经济平稳健康有序发展！
房地产行业发展的意见和建议篇1
根据20xx年公司下半年的计划与要求，为推进公司各项工作稳步前进，实现“将公司建设成为有较强实力的一流综合性企业”的发展目标，针对公司目前的发展现状，提出一些建议：
根据20xx年公司下半年的计划与要求，为推进公司各项工作稳步前进，实现“将公司建设成为有较强实力的一流综合性企业”的发展目标，针对公司目前的发展现状，提出一些建议：
一、加强员工队伍综合素质的提高
由于我公司成立初期，员工年龄结构比例差异较大，80后员工占公司员工比例的多数，实际工作经验、外部协调能力欠缺，理论和实际结合不够，工作效率不高；业务知识水平和工作能力跟不上公司快速发展的需要。因此，我建议就公司这一情况采取灵活多样的方式开展一些业务知识、社交礼仪等方面的培训，为员工奠定必要的基础知识和基本技能，加强员工的业务素质和管理水平，提高员工个人的应变、协调、组织及创造等综合能力。同时采取一些激励机制，激发员工的业务学习和工作的积极性，让员工牢固树立与时俱进的学习理念，改进工作作风，提高政治思想素质，树立良好的职业道德，增强事业心和责任感，爱岗敬业，使员工的行为规范与公司企业文化融会贯通，相辅相成，个人价值实现与公司价值提升相得益彰。
按照总公司“加强组织建设、提高员工素质、服务人民群众、促进各项工作”为目标，依照市政府的要求开展各项专题教育活动，贯彻落实《廉政准则》，抓好员工的学习教育活动，提高员工对教育活动的思想认识，引导、督促党员和员工对执政党
的路线方针政策的坚定性和自觉性，推进党建工作向纵深发展，加强党的队伍建设，加强廉政建设工作，警钟长鸣，常抓不懈，教育和激发全体党员和员工规范行为，守住底线，牢固心中“防腐墙”，诚信做人，干净做事，树形象、讲诚信，以求真务实、脚踏实地的工作作风，以完成各项目标任务为己任，开创各项工作的新局面。
去年的4月1日是我进公司的日子，时光流逝、岁月如梭，转眼间在**房地产公司工作已整整一年了。回首过去的路径，还眺未来的征途，苍苍莽莽中，感觉自己和身边的同事仿佛行者，一路风尘却也一路高歌，一路艰辛却也一路执着，行者的脚步一向勇往直前，公司的发展必然风光无限。
在公司成立不到两年的短短时光里，在陈总的英明领导下，创造了许多骄人的业绩：开发了**市一次性规划面积最大的东湖苑小区；一年开工面积达44万平方米，居全市第一；开发项目建设创市级文明工地率100，居全市第一；通过ISO9001/ISO14001质量/环境双体系认证，成为全省第一家获双体系认证的房地产企业；小高层设计引入中复式结构设计，为全市首家……业绩之多不胜枚举。
当然，在思考成绩的同时，我们也应思考一些存在的问题，因为成绩毕竟属于过去，它所构成的只能是回忆，最好能站在未来的角度考虑现在，也就是站在“巨人的肩膀”上思考问题。
我进入公司已整整一年，对公司也有了很深的感情，我很愿意向关注自己的孩子一样关注公司的成长，现就将我对公司的几点思考向领导作个汇报：
关于贯标，这是我从本职工作来说第一个应该思考的。在陈总的英明决策、高度重视、悉心指导下，公司已经成功地建立起了质量/环境双体系，并通过了认证审核，然而如何保持好体系，使其更好的为公司的发展服务呢？现状不容乐观，随着审核的通过，证书的获得，有些部门也就将体系文件束之高阁，贯标程序抛在脑后，每月的工作总结一拖再拖从不按时编报，现场管理有所松懈，记录保持应付了事，等等等等，理由只有一个字——忙，忙能作为理由吗，况且真的很忙吗。关键问题在于，思想意识上的重视程度，尤其是部门负责人的思想意识，应该加强他们的贯标意识教育，比如采取对他们专门培训、领导教育、加强交流、举办活动等等。
关于企业文化。正如陈总所说，一个企业优秀企业文化，可以在企业中形成强大的向心力和凝聚力，增强企业的核心竞争力。那么如何进一步加强企业文化建设呢？企业文化是软指标，甚至于是一种无形的东西，因此加强企业文化建设是不能以硬指标来衡量的，我们是否可以采取这样的一些措施：编发公司刊物（刊物中可以让每位员工投稿）、多制造一些员工间相互交流的机会、开展一些文化、游览、体育、座谈等活动，另外提高员工素质也是企业文化建设的一个重要环节。
关于企业管理。企业管理是一个大的概念，在这里我所思考的只是两个问题：一个是关于工程——“为什么房屋单体完工后，小区各项室外配套工程的衔接以及施工进展总是不尽人意，每次都要等到分房前一催再催，始终不能做到在分房前各项室外配套工程全面完成呢？”另一个是关于分房——“我们常说分房前一定要做好充分的准备，那么到底应该如何做好充分的准备，才能使分房时各项工作有条不紊呢？”我认为这两个问题的关键所在是相同的，那就是都应该加强总体策划（用ISO标准语言来说叫做“产品实现的策划”）。对于小区房屋建设和相应的各项配套工程我们可以在一开始就作一个全面的策划，编制出详细的计划表（明确人员责任分工，确定招投标时间、队伍进场时间、项目开工竣工时间等），并随着工程建设进度，加强计划的动态管理，作好项目的衔接与协调，保证计划的实施。对于分房工作也是如此，所不同的只是策划的内容而已，就是先明确分房流程，然后根据流程作好策划，实施时还要作好分房现场的布置、操作流程的指示以及政策法规的宣讲等等。好范文版权所有
关于沟通。只要人活在世上，就离不开沟通，在社会上人与人之间从相互了解到相互信任都源于沟通。对于一个企业来说，沟通更是至关重要，上情下达、下情上达，部门之间、员工之间，哪一环节少得了沟通。我们公司每月一次的工作例会，应该说为全体员工提供了一个很好的沟通机会。不过为了更好的进行沟通，是否可以考虑每周公司领导和各部门负责人都开一次工作例会，让大家随时了解公司发展的进程，也能随时掌握公司各部门的工作进程，并且协调各部门间的工作；当然还可以考虑厂务公开或信息通报等多种沟通形式。
关于资金。目前公司在资金方面遇到了困难。不过我认为，虽然土地拍卖未能如愿，但我们的土地还是很有诱惑力的，肯定已经引起了港城房地产界的注意，甚至于一定会有房产商，正在私下考虑和公司洽谈，以达到双赢。
以上五点，为个人之所见，如有不妥，敬请见晾。作为公司员工，能为公司的发展与壮大尽自己的微薄之力，此乃真正之我幸。
房地产市场稳定健康发展是扩大新城区的保证，因此一定要以市场为导向，加强宏观调控与引导，优化房地产发展环境，促进房地产业的良性循环。
1、强化市场监管，确保有序发展。
要规范房地产开发行政管理，使我区房地产市场走上规范化和法制化轨道。一要强化房地产市场管理。加强商品管理；加强商品房预售管理，未经房地产测绘部门测算审核的，房地产开发商不得进行销（预）售，交易中心拒绝受理其申办权证；限制投机性购房、遏制恶意炒房、哄抬房价，以免价格大起大落，保持房产市场稳定发展。二要健全完善相关管理法规制度。包括拆迁、物业、房地产交易、中介管理等方面的规定，创建公平、公正的市场竞争和住房消费环境。三要强化资质管理。对房地产经纪机构管理实行资格审批制度，从事房地产经纪业务必须进行资格审批后才能领取工商营业执照，从事营业；房地产经纪人需先参加培训，并经考试合格后方能从事房地产经纪业务；对房地产经纪机构和从业人员定期年检、审核，方可继续从业，否则停止营业。四要严肃处理房地产开发和交易活动各个环节的违法违规行为。五要强化租赁管理。将租赁隐形市场显化，规范房屋租赁行为，保障租赁双方当事人的合法权益。由房管、工商、税务、公安等部门协作管理。
2、建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系。
在对建设用地总量进行控制的同时，对建设用地结构、空间布局、使用条件等也要进行计划，这样才能适应市场经济条件下城市土地经营的要求。计划体系应具备总体控制、具体操作、市场调节等多种层次，实现规划编制计划、土地收购储备计划、土地开发计划、土地供应计划、土地收益分配计划等多种计划的有机结合。还要有长期、中期与年度的土地开发计划，其中长期计划是一种战略性的计划，主要规定目标与基本策略，周期一般在10年左右；中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定，并作为年度计划的依据，其周期一般为5年左右；并应随着计划环境的变化进行滚动调整。在年度计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。比如，房产供不应求时，应调整计划，加大土地供应量。
首先，要搞好土地存储，建立并完善土地收购储备制度，加强政府对土地供应的调控，通过土地的前期开发整理，既可以降低土地开发成本，又有利于实现土地供应的计划性，对于暂时闲置的地块，通过前期开发整理，还有助于进行临时出租，高效利用现存土地。其次，实施土地供应“阳光工程”，保持合理的土地供应量。土地“阳光工程”主要是指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让，公示土地信息，使土地市场交易的全过程置于监管之下，从而提高市场透明度，维护公平竞争的市场环境。实施土地“阳光工程”，有助于杜绝与土地有关的寻租活动，保持政府职能的完整和严肃；有助于维护市场秩序；也有助于保护开发商之间的公平竞争。第三加强监督与查处违法用地的工作力度，对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。
4、建立和完善房地产市场信息系统和服务系统。
一要建立房地产“超市”（交易中心）。使住宅能够实现程序化、多样化、高效快捷的流通，促进房地产市场全面活跃。交易中心吸纳了税务、土地、金融、公证等部门，以及房地产开发企业、经纪组织进场，提供“咨询——登记——勘测——评估——收税（费）——发证”一门式办公，减少办事程序，缩短办事时间，提高办事效率。二要建立房地产信息发布体系、预警预报体系、房地产信用档案（包括开发企业、物业企业、中介企业及从业人员信用档案），服务房产，引导消费。三要培植中介企业。为方便群众，达到调剂空缺，物尽其用的作用，要组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。坚不持“先育之，后取之”的原则，为中介组织提供良好的软硬件环境，并与市工商、税务等部门协调，最大限度地减免中介企业的各种税费。担保有限公司的组建，将促使个人购房贷款大突破。四要搞好物业管理。引入“洋管家”，增强楼盘营销的吸引力，引入境外服务模式，使物业增值保值，逐步推行星级“管家”服务。五要搞好舆论引导。为搞活房地产交易市场，强化舆论作用，充分运用新闻媒体，通过广播、电视、报纸等大众传媒，促进了居民观念的更新，使之从一个全新的角度去看待房地产，同时也增强自我保护意识，积极参与房地产市场改革。
5、立足市场，调整住房供应结构体系，形成“梯级消费”。
从市场出发，着力构建商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应体系，加大中低价位配套商品房的供应量。优化供应结构，加快普通型商住楼建设，适当调整商业性用房比例，满足多层次住房消费需求。在经济适用房、小户型、普通商品房、公寓、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系基本形成后，带动梯级消费和一、二级市场的联动。一、二手房市场的良好互动，从而形成房地产的“梯级消费”，以促进市场对于存量房的消费。通过卖旧换新、押旧换新等多种形式将一手与二手联动起来，促进多次置业者的增多，使购房进入升级换代的高峰时期，促进市场良性循环。
6、树立品牌意识，建设优良房产。首先，塑造
诚信企业，加强房产质量监督，建设上乘房产。其次，完善配套设施建设，创建优质人居环境，强化物业管理，打造精品房产；树立创新理念，创建现代楼房。再而，应用新材料、新设备、新技术，建设顺应潮流又适合消费者的住房。
根据国家分类调控、因城施策的要求，为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现提出如下意见：
严格执行我市既有的住房限购政策，即本市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明的，限购1套住房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险的缴纳证明购买住房。
严格执行现有差别化住房信贷政策，即对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，执行最低首付款比例30%的规定;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例不得低于70%。继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。
积极推进土地供给侧结构性改革，进一步增大用地供应力度。调整土地供应结构，根据市场需求加大住宅用地供应比例，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。土地公开出让时，采取竞配建、竞自持等多种方式有效控制地价快速上涨。
三、加强房地产开发企业和中介机构监管
加强商品房价格监管，引导开发企业理性定价，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。
已取得预售许可或现房销售的房地产开发项目要在10天内一次性公开全部房源并进行销售，同时继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照备案价格对外销售;未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何价金。开发企业不得采取蓄客集中开盘、控制房源、故意制造房源紧张气氛等手段进行促销，不得明示或暗示房价即将上涨升值等误导消费者，禁止虚假广告宣传。
严格贯彻执行房地产中介管理有关规定，房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，中介服务实行明码标价，不得利用虚假信息等进行欺诈，不得捆绑、强迫其他服务和收费。
四、严肃查处房地产市场违法违规行为
由市住房城乡建设委、国土规划委会同市发展改革委、工商局等部门联合开展专项治理，加大市场监管执法力度，依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地以及房地产经纪机构、信息广告服务机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，严厉打击各类交易欺诈行为。
从严查处各类住房骗购行为，对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记;对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的`中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人，情节严重的，追究当事人的法律责任。
加强商品房预售资金监管，确保专项用于工程建设。商业银行等金融机构均要严格执行人民银行、银监会有关房地产信贷政策，严把房贷业务的真实性、合规性，防控金融风险。严禁房地产中介机构收取房款、自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。严禁互联网金融企业、小额贷款公司等机构从事首付贷、众筹购房等金融杠杆配资业务，严厉整治房地产交易中涉嫌非法集资行为。严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场，对企业开发贷款、高杠杆、高负债要全面清查，严格监管。
认真落实人才绿卡制度，建立健全高层次人才住房支持机制。进一步扩大公租房覆盖面，多渠道筹集城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员公共租赁住房房源，逐步解决其居住困难。培育发展租赁市场，积极推进租购并举的住房制度。
各类新闻媒体、网络平台要加强正面宣传和舆论引导，客观公正报道房地产市场情况，稳定市场预期。对各类机构及个人利用各种公共平台散布虚假消息及制造、传播谣言的行为，由公安、网络信息管理、市场监管等部门坚决予以查处。
八、建立完善房地产市场调控工作协调机制
建立房地产市场管理工作联席会议制度，由市住房城乡建设委牵头，市委宣传部，市发展改革委、公安局、司法局、财政局、人力资源和社会保障局、国土规划委、工商局、统计局、来穗人员服务管理局、金融局、国税局、地税局，广州住房公积金管理中心，广东银监局，中国人民银行广州分行等单位参加，各司其责，切实落实各项工作措施。市、区加强联动，各区政府要落实属地管理责任，全面监管，保证我市房地产市场平稳健康发展。
一、我国房地产市场出现的问题分析
我国房地产行业经历了辉煌的发展阶段，当前房地产发展逐渐走向平稳，如何在市场饱和的状况下调整经营战略是行业内需要深思的问题，我国房地产周期波动频率缩小，其波动幅度减小，但房地产发展面临着宏观经济恶化、国内结构性调整的难题，下面对现阶段房地产市场出现的问题进行详细分析：
（一）销售面积增速低于零。自从我国房地产商业化以来，房地产经历了快速发展阶段，随着房地产行业疲态显示，但是其住宅销售面积增速一直维持在20%-30%之间，在2008年以后，房地产行业发展出现了新的形势，其住宅销售面积增速维持在零附近，在一些沿海地区的城市中，这一数据甚至降到了负值，这表明房地产行业发展势头逐渐冷却，其价格开始平稳。但是在全球性金融危机的影响下，整体宏观经济环境不景气，房地产受到恐慌心理、股市、利率及汇率等异常变化的影响较大，其可能会出现较大的不稳定性变动。
（二）全国范围内的交易量萎缩。随着房地产业蓬勃发展，房价也与日俱增，在价格持续上扬的背景下，人们带有很强的从众买房心理，其全国范围内的交易量显著提升，但是从2008年以来，全国的房地产市场普遍出现了交易量大幅度减少的现象，其降幅甚至达到了40%以上，这给房地产商带来了巨大的风险，但是对房地产整体而言，交易量趋于平稳则是一个利好，这正好给我国房地产行业发展模式调整的机遇。
（三）房地产发展成本较高。房地产属于高投资的行业，其主要的融资渠道是股市和银行，一旦宏观经济环境发生变化，房地产行业就会受到较大的波动，以房地产的融资而言，一旦房价趋于稳定或者是价格下跌，金融系统就会面临着很大的风险，虽然当前很多人选择个人借贷，这在房地产还贷中属于优良资产还贷，当前四个国有银行出现的不良贷款率仅为1.5%，但是房地产开发商的贷款不良率较高，房地产业发展严重依赖于开放商的资本投入，一旦房地产商出现资金危机，很容易带动银行陷入困境。
二、我国房地产发展的几点思考建议
（一）促进房地产市场稳定，保持供求关系稳定。房地产业经历了辉煌的发展后逐渐走向了供求关系平衡的状态，因此下一步的工作是促进房地产业市场供求平衡，在控制房地产投资速度上，保证房地产发展符合市场需求规律，从供应和需求两个方面统筹工作，要对城市建筑进行合理改造，提高房地产内需，同时政府要强化经济形势优化，带动居民收入增长，为房地产发展注入动力；再者国家要发挥其市场调节作用，鼓励房地产开发商放低销售价格，减轻人们的购房压力，保证人们的居住权利。从房地产供给方面来说，要提高工程竣工率，充分利用空置房，规范房地产市场的发展，合理优化房地产资源配置。
（二）健全市场预警机制。房地产业发展要建立完善的预警机制，这有助于政府及时了解房地产行业动态，并出台相应的宏观调整政策，当前我国各级政府已经针对房地产发展建立了相应的预警机制，将房地产纳入到监督系统中，对于采集的资料进行详细划分。预警机制建立要采用科学的计算方法，规范空置率的计算方法并合理设置警戒线，结合增量空置率和存量空置率两大指标，建立空置率双指标体系，以便全面反映空置房状态。通常而言，增量空置率直接反应商品房的控制状态，为房地产投资和开发调整提供相应的市场依据，同时这一数据也体现了社会房屋总量的态势和余缺状况，因此管理部门要制定完善的预警机制。
（三）深化金融体制改革。首先是要开发行业融资的多样化，保证房地产资金链不会断裂，为房地产业发展提供坚实的金融保障，同时要推进住宅担保、住宅抵押证券化等多种金融工具的实施和使用，分担房贷风险；再者要推动银行改革，基于房地产业发展改革银行，提高银行系统的管理能力，控制金融风险能力，同时政府部门要加强对金融机构的准入标准，保证优良资金进入到房地产市场中，避免不良资本进入造成房地产市场出现混乱。结语：随着我国经济发展模式转变进程推进，作为国民经济主体产业的房地产业要适应市场的发展需求，树立正确的发展理念，促进房地产业市场稳定，健全市场预警机制，同时深化金融体制改革，为我国房地产业的发展提供健康的环境。
随着城市化进程不断加快和我国经济的迅猛增长，我国的房地产业也在飞速发展，已经成为拉动经济增长的一个重要因素。详细内容请看下文我国房地产业的发展策略。
房地产业是一个高度关联性和综合性的行业，是联系国民经济个行业的重要枢纽。房地产业现在的发展有哪些问题，如何实现它的可持续发展是当前新形势下一个值得高度关注的问题，这对于发展我国的国民经济、发展城市经济和优化产业结构有着极其重要的意义。
我国的房地产业最早产生在19世纪末20世纪初，其发展过程大致经过了萌芽和休眠时期(1850年-1978年)、复苏和膨胀时期(1979年-1993年)和理性发展时期(1994-今天)。
1991年底我国的房地产只有4000多家企业，开发企业的数量急剧扩大，使土地供应的紧张态势加剧，土地的价格也节节攀升。到1998年年底，在大规模扩大内需投资政策的带动下，房地产企业达到24378家，从业人员82.6万。到2000年，全国物业管理企业的从业人员已经突破了200万人。
在过去的五年，我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前，房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元，大约占GDP的9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，住房的需求量迅速增长，加上土地价格和建筑材料的上涨，环境和配套设施的改善等，住房消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。
1、房地产企业数量较多，规模较小，开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱，很多房地产公司已经初具规模，但是，相对小、差、散的特点没有根本改变，企业整体的开发能力低，跟资源密集型行业的特点极不相适应。
2、房地产企业的信用差，不注重品牌的创立。
3、房地产企业的资金薄弱，经营的风险大。
我国的房地产市场在经过了2008年的调整以后，又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下，房地产业大发展前景很好，但是却忽视了其中存在的风险和苦难。笔者经过分析和思考之后，发现，现在我国房地产的发展主要面临着两大风险：国家政策的不确定性和市场需求的不足。
国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素，所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整，这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。
1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化，在房地产过热的时候要抑制，在房地产市场刚刚进入调整期时要支持，目的是为了未定我国房地产业的发展，不能过热发展，也不能发展不足。
2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。
21世纪经济报道记者边万莉北京报道区域性银行作为中国银行体系中的“毛细血管”和重要组成部分，始终发挥着举足轻重的作用。在当下复杂多变的经济形势下，区域性银行在盈利能力、资产质量方面仍然面临着严峻的挑战。
如何穿越周期成为卓越银行？区域性银行必须重新思考未来的战略方向和发展路径，通过业务模式转型和数字化转型构建核心竞争力。近期，普华永道发布的《区域性银行破局之路——2022中国区域性银行高质量发展指数》报告，对区域性银行发展情况进行了全面的评估，并提出了建议。
普华永道思略特中国金融行业主管合伙人张挺表示：“区域性银行应抛弃原先以外在规模为重的理念，转而注重内涵价值，成为高质量、有特色、可持续的穿越周期的‘卓越银行’。围绕‘基础客户、基础业务’，深耕本地，摸索出一条区别于国有大行及股份制银行的差异化发展路径，看似‘平凡之路’，反而会成就区域性银行的‘不平凡’。”
资产规模增速放缓，资产质量下滑问题突出
经过近三十年的发展，区域性银行在中国银行业体系中已占据重要地位。根据银保监会统计，截至2022年6月30日，中国现有城商行125家，农商行21596家。
区域性银行凭借着深厚的地缘人缘优势，区域性银行在激烈的市场竞争中守住甚至占领了更多的市场份额，在中国银行业的资产规模占比有所提升，截至2021年末占比达到26.4%。与国有银行、股份制银行相比，区域性银行在盈利能力、资产质量方面仍面临更为严峻的挑战。
一方面，资产规模增速放缓成为多数区域性银行面临的问题之一。据报告统计，2021年仅60%的样本银行资产规模能够保持两位数以上的增长。国内经济发展进入新常态以后，新旧动能转换，经济增长由高速转向中高速，资金需求密集的基建、房地产行业整体融资需求减弱，区域性银行与地方经济保持同频共振，各梯队样本银行均呈现出增长乏力的状态。
另一方面，资产质量下滑问题突出，优质资产获取能力亟需提升。报告显示，2021年，有19%的样本银行不良贷款率超过2%，该比例较2014年上升了9个百分点，三组样本银行不良率较2014年分别增长了50个基点、20个基点、20个基点。整体上规模超过5000亿元的第一梯队区域性银行的资产质量优势仍存，但较过去有所收窄。
此外，净息差收窄，净资产收益率下降。利率市场化的演进对各类区域性银行都造成明显冲击，也对银行通过客户经营在负债端获取低息储蓄和资金留存、在资产端对客户进行风险定价的能力提出了更高的要求。据报告统计，93%的样本银行净息差呈现收窄趋势，2014-2021年，样本银行整体净息差水平从3%左右下降至2%，其中第三梯队中小区域性银行的净息差下降最为明显。
值得一提的是，区域性银行面临的挑战还来自于：房地产企业违约频现，企业投资意愿下降，信用风险上升，优质资产难觅；大型银行下沉小微信贷，普惠金融业务竞争加剧；各类金融机构全力投入财富管理，激烈争夺中高端客户；监管整治经营乱象，规范经营行为，对银行的合规经营提出更高要求。
普华永道思略特中国金融行业合伙人杨桦表示：“面对前所未有的挑战与困局，区域性银行必须重新思考战略方向和发展路径，通过业务模式转型和数字化转型构建核心竞争力。”
找准客户定位、深度客户经营，构筑竞争优势
过去多年来中外部环境不断变化，部分优秀的区域性银行实现了逆势增长，也有部分银行发展表现不佳，面临较大的经营挑战。为什么有些银行能够在外部环境的剧烈变化下，依然穿越周期保持高质量发展？而有些银行难以应对经营挑战？
报告通过对“高开低走型”和“低位徘徊型”银行进行分析可以发现，这些银行均存在战略选择上的误区，未能坚守回归本源，未能构建自身的差异化竞争优势。具体体现在以下几个方面：
一是缺乏市场定位，依赖粗放增长。早期主要服务与自身禀赋不匹配的客户，虽然对于短期的规模扩张有帮助，对于银行核心能力的构建并无助益。二是转型力度不足，业务模式传统。部分银行面临资产负债表萎缩的难题，难以坚定转型决心，转型浮于表面，依旧是传统的业务模式。三是能力培养缺失，增长遭遇瓶颈。长期忽视核心能力的建设，业务模式难以再为客户提供创造价值，规模与盈利增长均遇到瓶颈。四是客户逐渐流失，难破负向循环。因为客群经营能力薄弱，客户服务手段单一，造成基础客户的流失，这些区域性银行难以破解当前负向循环的局面。
对比来看，卓越区域性银行保持高质量发展的成功要素可以总结为四个方面：一是拥有清晰、稳定的战略主线、战略执行力和战略定力；二是经营特征鲜明，在特定客户、产品或服务上形成优势；三是勇于变革、组织敏捷，以效率和体验构筑护城河；四是高管任职时间较长或继往开来、战略思路有延续性，且具备良好的现代公司治理机制。
如何构建自身高质量发展的正循环，成为穿越周期的卓越银行？报告认为，主要有以下几个方面：
一是要找准客户定位，深度客户经营。“有所为而有所不为”，以自身熟悉、门当户对的客户作为目标客户，深度洞察客户需求，提供融资、资产保值增值、非金融服务等综合服务。
二是保持战略定力，打造核心能力。坚持战略方向和主线，持续深耕自身熟悉的领域和客户，不断提升自身创新服务能力。
三是构筑竞争优势，获取业务增长。核心能力的提升带来竞争优势，在定位市场中赢得客户的信赖，全行上下通过为客户提供价值获得正向反馈，构筑信心。
四是持续变革创新，形成正向循环。不断挑战自身，进行自我革新，通过各项创新行动灵活应对市场环境的变化，保持业务发展的正循环。
普华永道中国内地银行业主管合伙人何淑贞表示，展望未来，区域性银行需要平衡好成长性与稳健性之间的关系，既要追求盈利又不可忽视风险，还要夯实资本基础，在此前提下，探索一条适合自身的特色化、差异化、可持续的发展路径，形成穿越周期的能力和韧性。只有这样，区域性银行才能更好地响应国家战略，助力地方经济发展，服务中小微企业与“三农”等关键群体，与区域内经营实体实现良性互动，在不确定的环境中保持高质量增长。
